物业公司物资管理制度（通用24篇）
1.物资分类建帐,固定资产、公用工具建立台帐,个人领用物品建立个人物品台帐,材料建立帐簿,做到一物一卡(帐),根据进、出库单记录增减情况。
2.采购员根据审核批准的《拟购物资表》适时购物,特殊需要由各部门根据审批权限由领导签字及时购物。
3.购回的`物品填写入库单,交材料员清点、记帐,双方在收据上签字。
4.材料管理员及时组织专业人员检验产品质量,对不合格产品,按《不合格产品控制程序》执行。
合格物品,由材料员入帐,做到帐、卡、物相符。
5.入库物品应码放整齐,严防磕碰,划伤或变质。
6.日常物品申领:
6.1部门物品领用、发放必须指定专人管理。
6.2部门日常所需物品每月25日填写'部门月需求表'由部门经理签字后,送交综合部材料员。
6.3材料员根据库存情况填写'拟购物品清单'报综合部经理审批,特殊物品需报总经理审批,经审批合格后交由采购员于次月5日前采购完毕。
6.4每月5-10日各部门凭上月申报批准的月需求表到综合部材料员处领取物资,部门领取物资后,应认真做好管理工作。
6.5物品应在每月规定时间内申领,特殊需求,由部门经理向总经理请示后报综合部,安排采购。
7.发放物品时,材料员应认真审核'物品申领单',填写'出库单',对所领物品的时间、数量、品种及规格详细登记,双方签字后方能领走物品。
8.大型工具、贵重仪表借出,由主管经理批准,归还时材料员负责组织检查物品完好情况。
9.建立个人领用物品台帐,领用物品损坏时要及时申请报损,经主管经理批准后销帐,物品丢失,视情况赔偿补齐,人员调动必须将领用物品全部交回,方能办理手续(办公消耗品除外)。
10.材料员做到物资逐笔登记,及时入销帐。
11.每月底做好物资清点、结帐、上报工作。
12.各部门管理人员随时将短缺物资报有关部门负责人,以便保证物资供应的及时性。
1.分类
1.1固定资产的定义---单位价值20xx元以上或者使用年限超过一年以上的物品。
1.2低值易耗品的定义---不属于固定资产,而又价值较高或使用时间较长的物品。
1.3办公用品的定义---办公使用的消耗性物品。
1.4物料用品的定义---进行物业管理所需使用的消耗性物品。
1.5小商品的定义---为销售给大厦顾客的目的而购进的商品。
2.物资采购制度
2.1各部门凡需新增固定资产,低值易耗品或使用各种其它物资,应先行到公司仓库领用,仓库无库存的,可申请购买。
2.2部门申购应先将所需增加的物品列入每月编制的预算内,预算经批准后,可正式申请购买。
2.3预算外急需使用的物资,经总经理批准可以先行购买,再补作预算。
2.4各种物品的采购主要由行政及人事部负责,但对一些急切需用或专业用品,可由部门经理申请,总物业经理批准后由使用部门进行采购。
2.5各部门对本部使用的常用物品,应根据使用情况提出每月的耗用量,仓库根据该物品消耗时间的长短定出最低库存量,在接近最低库存量时,通知有关部门申购物品。
2.6申请购买物品申购部门填写物品申购单,申购单需详细列明所需购买物资的名称,规格,数量,用途(或使用个地方)。
2.7采购部门审核申购物品的库存情况和报价,财务部审核申购的物资和金额有否符合预算,最后由总经理审批。
2.8负责采购的人员应随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况,接到申购单后,向有关供货商询价,并在申购单上填报三家以上供货商的报价。
2.9对于常用物品及耗用量大的物品,根据不同供货商对不同物品的报价按质优价廉的原则选定固定的供货商。
2.10负责采购的部门应要求固定供货商定期提供近期物品的供货价和供货品种,根据可供货品种和价格核对申购物品的报价。
2.11采购部门应要求供货商加强配合,根据供货商提供的供货物品和价格清单做好采购计划,争取节省采购所需的时间,为物资使用部门创造效益。
2.12对于一时在市场上难以购买和购买程序需占用较长时间的物品,采购部门应将情况知会给使用部门,以使使用部门能及时采取相应措施。
2.13采购部门在收到已批准的申购单后,属于由固定供货商供应的,应通知固定供货商送货上门,并采用定期结算的方式结算货款。
3.仓库管理制度
3.1对仓管人员的要求
3.1.1仓管人员应熟悉其所保管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。
3.1.2及时、准确地做好记账工作,如实反映物资的库存及发放情况。
3.1.3经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。
3.2验收进仓制度
3.2.1所有物资进仓前由采购人员填写一式四联收料单(进库单),收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。
3.2.2仓管人员及申购人对进仓的物资必须验收其质量是否符合使用的要求。
3.2.3凡尚未取得发票而先行进仓的物资,仓管人员及申购人必须核对收料单上所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。
3.2.4已取得发票的物资,还必须对发票上所列的内容进行核对。
3.2.5收料单一式四联,完成验收手续由仓管人员签收后,其中:
a.第一联仓库留存,作收货的记账依据;
b.二联随同发票报销;
c.第三联送财务部存查(仓管人员在完成验收手续后,每十天汇集后交财务部);
d.第四联由采购人员(经办人)留存。
3.3保管制度
固定资产的管理
3.3.1固定资产由使用部门保管;固定资产如个人使用,个人保管,个人在财务部(或行政及人事部)办理领用手续,各部门公共使用的,由部门经理指定专人负责,如发生人为损坏或丢失,需照价赔偿。
3.3.2固定资产要定期清查盘点,最少每年要进行一次全面的清查,盘点时要对实物逐项点数,填列固定资产盘存表,按类别,品名详列帐存数量金额和实存数量金额,由参加盘点人签章证明,保管备查,固定资产明细帐和固定资产总帐要按时核对,作到帐帐相符,帐实相符,出现盘盈、盘亏要及时上报。
3.3.3固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时,必须按管理处权限办理,合法批准手续,其变卖价格由财务部与使用部商定,需报废及清理之固定资产要进行审查与技术鉴定后报总物业经理批准,进行帐务处理,凡属人为造成固定资产报废或损坏,必须上报总物业经理处理并追究其个人责任及相应的'处罚。
其它物资的管理
3.3.4其它物资均先由仓库验收,属各分仓的物品再由各分仓领出分别仓库进行保管。
3.3.5财务部要对购进的各项固定资产建帐建卡,根据税务局要求和会计核算方法,按月计提折旧费,固定资产折旧提取方法采用直线法。
3.3.6所有物品由行政及人事部统一按分类编号。
3.3.7仓库按物品编号划分存放区域,物品根据其存放条件及编号,有条理地存放于仓库内。
3.3.8仓管人员必须经常检查物资存放的情况,发现物资有变质情况时,应及时进行处理。
3.3.9各种物资应做到账实相符,并每月进行一次盘点。
a.盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部;
b.情况严重时,应及时报告总物业经理。
c.盘点报告在每月月底前上报财务部汇总。
3.3.10各仓库应分品种、规格设账登记各种物资的收、发、存情况,每月终了,公司仓库应与各分类仓库核对当月的收、发、存情况,并定期进行账实核对。各仓库收发料截止至每月20日,每月25日前各分仓仓管人员必须报送当月报表至公司仓管理人员核对,公司仓管理人员和行政部在每月31日前向总物业经理、主管部门及财务部报送本月的报表。
3.3.11每月终了,仓库向行政及人事部按部门提交当月增加物资清单,行政及人事部在此基础上汇总直接购买、报废、调用等完成当月各部门增减物资清单。清单一式三份,使用部门、行政及人事部、财务部各一份。
3.3.12凡属代保管的物资(含暂不需用或不合用的),需办理进仓手续,仓管人员应另设账登记、保管。
3.4物品领用及出库
3.4.1领用各种物资都必须办理领用手续,各种物资的领用手续均须由主管领导签名。
3.4.2领用的固定资产或其它非消耗性物资按使用部门登记'物资保管清单',使用部门应每一季度清点一次,并将清点结果列表报行政及人事部;使用部门领用非消耗性物品属个人使用、保管的低值易耗品、工器具或非消耗性物资按使用人登记'员工物品领用表'。
3.4.3员工调离部门或离开公司时,应交回所领用的物品,并将'员工物品领用表'复印一份交行政及人事部,各级主管离任或调离公司时,应由上一级主管或管理部门清点其辖部份的物品。
3.4.4工程部及其它部门日常使用的工具和消耗性物品向仓库申领一定数量,自行设仓保管。
3.4.5所有物资出库一律凭使用部门开出的领料单发货,领料单应列明出库物资的编号品名、规格、数量、用途、使用区域(如楼宇)等,除有领用人员签名外,还必须有使用部门的主管签名。若领用的系非消耗物资,应同时填写'财产保管清单'。
3.4.6仓管人员发货时,要坚持按发货程序发货:一查库存量,二先入先出,三当面点清。发货时发货人应在领料单上签名并及时登记入账。
3.4.7已领用的物资,凡质量、规格不符合使用,应允许使用部门退货。使用部门办理退料销账手续:填写一式三联的红字领料单,仓库凭红字领料单作重新入账的依据。若退回的是已使用的物资,仓管人员应另设账登记、保管。
3.4.8非消耗性的物资(含个人保管的工具、物品、低值易耗品)在仓库或发放部门领出后,使用部门应按品名、领用人填写'员工物品领用表'。因严重损坏或因使用期限已满等而无法继续使用、需进行更换的非消耗性物资,领用时必须交旧领新。
3.4.9领料单一式三联,其中第一联由仓库作物资发出后的记账依据;第二联财务部存(仓库发货后每十天汇集交财务部)。第三联由领料部门自存。
4.维修及报废
4.1固定资产、部分低值易耗品需要维修时,由使用部门提出请修单,属保修的物品联系原保修单位进行维修;非保修物品属办公用的物品由行政及人事部安排维修,其它物品由工程部安排维修。
4.2固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时,由使用部门填写'物品报废表',属工程、机电、设备等物品报工程部;其它物资报行政及人事部。经鉴定确系无法使用的,经报请总物业经理批准,各部门在收到'物资报废表'批复三天内,将报废物资集中送往公司总仓库,分别由行政及人事部或工程部进行处理。
1.分类
1.1固定资产的定义---单位价值20xx元以上或者使用年限超过一年以上的物品。
1.2低值易耗品的定义---不属于固定资产,而又价值较高或使用时间较长的物品。
1.3办公用品的定义---办公使用的消耗性物品。
1.4物料用品的定义---进行物业管理所需使用的消耗性物品。
1.5小商品的定义---为销售给大厦顾客的目的而购进的商品。
2.物资采购制度
2.1各部门凡需新增固定资产,低值易耗品或使用各种其它物资,应先行到公司仓库领用,仓库无库存的,可申请购买。
2.2部门申购应先将所需增加的物品列入每月编制的预算内,预算经批准后,可正式申请购买。
2.3预算外急需使用的物资,经总经理批准可以先行购买,再补作预算。
2.4各种物品的采购主要由行政及人事部负责,但对一些急切需用或专业用品,可由部门经理申请,总物业经理批准后由使用部门进行采购。
2.5各部门对本部使用的常用物品,应根据使用情况提出每月的耗用量,仓库根据该物品消耗时间的长短定出最低库存量,在接近最低库存量时,通知有关部门申购物品。
2.6申请购买物品申购部门填写物品申购单,申购单需详细列明所需购买物资的名称,规格,数量,用途(或使用个地方)。
2.7采购部门审核申购物品的库存情况和报价,财务部审核申购的物资和金额有否符合预算,最后由总经理审批。
2.8负责采购的人员应随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况,接到申购单后,向有关供货商询价,并在申购单上填报三家以上供货商的报价。
2.9对于常用物品及耗用量大的物品,根据不同供货商对不同物品的报价按质优价廉的原则选定固定的供货商。
2.10负责采购的部门应要求固定供货商定期提供近期物品的供货价和供货品种,根据可供货品种和价格核对申购物品的报价。
2.11采购部门应要求供货商加强配合,根据供货商提供的供货物品和价格清单做好采购计划,争取节省采购所需的时间,为物资使用部门创造效益。
2.12对于一时在市场上难以购买和购买程序需占用较长时间的物品,采购部门应将情况知会给使用部门,以使使用部门能及时采取相应措施。
2.13采购部门在收到已批准的申购单后,属于由固定供货商供应的,应通知固定供货商送货上门,并采用定期结算的方式结算货款。
3.仓库管理制度
3.1对仓管人员的'要求
3.1.1仓管人员应熟悉其所保管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。
3.1.2及时、准确地做好记账工作,如实反映物资的库存及发放情况。
3.1.3经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。
3.2验收进仓制度
3.2.1所有物资进仓前由采购人员填写一式四联收料单(进库单),收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。
3.2.2仓管人员及申购人对进仓的物资必须验收其质量是否符合使用的要求。
3.2.3凡尚未取得发票而先行进仓的物资,仓管人员及申购人必须核对收料单上所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。
3.2.4已取得发票的物资,还必须对发票上所列的内容进行核对。
3.2.5收料单一式四联,完成验收手续由仓管人员签收后,其中:a.第一联仓库留存,作收货的记账依据;
b.二联随同发票报销;
c.第三联送财务部存查(仓管人员在完成验收手续后,每十天汇集后交财务部);
d.第四联由采购人员(经办人)留存。
3.3保管制度固定资产的管理
3.3.1固定资产由使用部门保管;
固定资产如个人使用,个人保管,个人在财务部(或行政及人事部)办理领用手续,各部门公共使用的,由部门经理指定专人负责,如发生人为损坏或丢失,需照价赔偿。
3.3.2固定资产要定期清查盘点,最少每年要进行一次全面的清查,盘点时要对实物逐项点数,填列固定资产盘存表,按类别,品名详列帐存数量金额和实存数量金额,由参加盘点人签章证明,保管备查,固定资产明细帐和固定资产总帐要按时核对,作到帐帐相符,帐实相符,出现盘盈、盘亏要及时上报。
3.3.3固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时,必须按管理处权限办理,合法批准手续,其变卖价格由财务部与使用部商定,需报废及清理之固定资产要进行审查与技术鉴定后报总物业经理批准,进行帐务处理,凡属人为造成固定资产报废或损坏,必须上报总物业经理处理并追究其个人责任及相应的处罚。
其它物资的管理
3.3.4其它物资均先由仓库验收,属各分仓的物品再由各分仓领出分别仓库进行保管。
3.3.5财务部要对购进的各项固定资产建帐建卡,根据税务局要求和会计核算方法,按月计提折旧费,固定资产折旧提取方法采用直线法。
3.3.6所有物品由行政及人事部统一按分类编号。
3.3.7仓库按物品编号划分存放区域,物品根据其存放条件及编号,有条理地存放于仓库内。
3.3.8仓管人员必须经常检查物资存放的情况,发现物资有变质情况时,应及时进行处理。
3.3.9各种物资应做到账实相符,并每月进行一次盘点。
a.盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部;
b.情况严重时,应及时报告总物业经理。
c.盘点报告在每月月底前上报财务部汇总。
3.3.10各仓库应分品种、规格设账登记各种物资的收、发、存情况,每月终了,公司仓库应与各分类仓库核对当月的收、发、存情况,并定期进行账实核对。
各仓库收发料截止至每月20日,每月25日前各分仓仓管人员必须报送当月报表至公司仓管理人员核对,公司仓管理人员和行政部在每月31日前向总物业经理、主管部门及财务部报送本月的报表。
3.3.11每月终了,仓库向行政及人事部按部门提交当月增加物资清单,行政及人事部在此基础上汇总直接购买、报废、调用等完成当月各部门增减物资清单。
清单一式三份,使用部门、行政及人事部、财务部各一份。
3.3.12凡属代保管的物资(含暂不需用或不合用的),需办理进仓手续,仓管人员应另设账登记、保管。
3.4物品领用及出库
3.4.1领用各种物资都必须办理领用手续,各种物资的领用手续均须由主管领导签名。
3.4.2领用的固定资产或其它非消耗性物资按使用部门登记'物资保管清单',使用部门应每一季度清点一次,并将清点结果列表报行政及人事部;
使用部门领用非消耗性物品属个人使用、保管的低值易耗品、工器具或非消耗性物资按使用人登记'员工物品领用表'。
3.4.3员工调离部门或离开公司时,应交回所领用的物品,并将'员工物品领用表'复印一份交行政及人事部,各级主管离任或调离公司时,应由上一级主管或管理部门清点其辖部份的物品。
3.4.4工程部及其它部门日常使用的工具和消耗性物品向仓库申领一定数量,自行设仓保管。
3.4.5所有物资出库一律凭使用部门开出的领料单发货,领料单应列明出库物资的编号品名、规格、数量、用途、使用区域(如楼宇)等,除有领用人员签名外,还必须有使用部门的主管签名。
若领用的系非消耗物资,应同时填写'财产保管清单'。
3.4.6仓管人员发货时,要坚持按发货程序发货:一查库存量,二先入先出,三当面点清。
发货时发货人应在领料单上签名并及时登记入账。
3.4.7已领用的物资,凡质量、规格不符合使用,应允许使用部门退货。
使用部门办理退料销账手续:填写一式三联的红字领料单,仓库凭红字领料单作重新入账的依据。
若退回的是已使用的物资,仓管人员应另设账登记、保管。
3.4.8非消耗性的物资(含个人保管的工具、物品、低值易耗品)在仓库或发放部门领出后,使用部门应按品名、领用人填写'员工物品领用表'。
因严重损坏或因使用期限已满等而无法继续使用、需进行更换的非消耗性物资,领用时必须交旧领新。
3.4.9领料单一式三联,其中第一联由仓库作物资发出后的记账依据;
第二联财务部存(仓库发货后每十天汇集交财务部)。
第三联由领料部门自存。
4.维修及报废
4.1固定资产、部分低值易耗品需要维修时,由使用部门提出请修单,属保修的物品联系原保修单位进行维修;
非保修物品属办公用的物品由行政及人事部安排维修,其它物品由工程部安排维修。
4.2固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时,由使用部门填写'物品报废表',属工程、机电、设备等物品报工程部;
其它物资报行政及人事部。
经鉴定确系无法使用的,经报请总物业经理批准,各部门在收到'物资报废表'批复三天内,将报废物资集中送往公司总仓库,分别由行政及人事部或工程部进行处理。
4.3需维修或报废的上述物资如属人为损坏、报废或丢失的,应由责任人进行赔偿。
物业公司关于资产(物资)报废管理制度为了加强对资产和各类物资的管理,特制定报废管理制度。
1、对于已达到使用寿命的资产和物资,如已失去原设计使用价值,但可转化为它用,要充分利用它的剩余价值;2、对于已无剩余使用价值的`,如再使用将要影响到安全或浪费能源、影响形象等,即可办理报废;3、对于设备设施的报废须由维保部提出书面申请,交办公室组织相关人员评议确定后,报总经理核准;
4、对于各类工具的报废,由使用部门提出书面申请,交办公室组织相关人员评议确定后,报总经理核准;
5、对于劳保物品的报废,由相关部门提出申请,报办公室核定后,报总经理核准;
6、对于其他各类库存物资的报废,由保管员提出书面申请,交办公室组织相关人员评议确定后,报总经理核准;
7、经总经理批准后的报废资产和物资,由办公室组织相关人员到现场做销毁处理;
8、作为废品被收购的,其收入款项要及时、如数上交财务部;
9、对于已按程序报废的资产和物资等,保管员要及时做账务抵消处理。
为了加强对资产和各类物资的管理,特制定报废管理制度。
1、对于已达到使用寿命的资产和物资,如已失去原设计使用价值,但可转化为它用,要充分利用它的剩余价值;
2、对于已无剩余使用价值的,如再使用将要影响到安全或浪费能源、影响形象等,即可办理报废;
3、对于设备设施的报废须由维保部提出书面申请,交办公室组织相关人员评议确定后,报总经理核准;
4、对于各类工具的报废,由使用部门提出书面申请,交办公室组织相关人员评议确定后,报总经理核准;
5、对于劳保物品的'报废,由相关部门提出申请,报办公室核定后,报总经理核准;
6、对于其他各类库存物资的报废,由保管员提出书面申请,交办公室组织相关人员评议确定后,报总经理核准;
7、经总经理批准后的报废资产和物资,由办公室组织相关人员到现场做销毁处理;
8、作为废品被收购的,其收入款项要及时、如数上交财务部;
9、对于已按程序报废的资产和物资等,保管员要及时做账务抵消处理。
一、目的与适用范围
本规范规定了环境卫生管理实施的职责和方法，以保证环境卫生管理符合规范的要求。
适用于小区环境卫生管理的实施。
二、职责
服务质量管理部是环境卫生管理的归口管理部门，管理处负责环卫管理工作的具体实施。
三、实施规范
1、质管部组织环卫管理工作的实施
(1)制订环卫管理的.人员指标、工具配置指标、检查标准;
(2)传达布置各项环卫专项工作(除四害等);
(3)定期组织检查环卫管理的执行情况;
(4)质管部按服务物资采购控制程序的要求采购必要的环卫物品。
2、管理处主任负责环卫工作的实施
(1)质管部制订的人员指标，分割区域安排保洁员进行清洁;
(2)每月发放环卫清洁工具及劳保用品;
(3)每天对各保洁区域进行抽检并记录在卫生情况检查表内，不合格情况记录在小区卫生检查不合格记录表内;
(4)清洁时间、标准视各小区具体情况确定。
(5)管理员每天将各区域保洁情况记录在小区卫生检查情况表，不合格情况记录在管理处卫生检查不合格记录表上。
(6)垃圾房清理(包括垃圾临时中转处)
- 每天清洗垃圾房或垃圾临时中转处;
- 每周喷药消毒一次。
3、化粪池等环卫设施清疏
(1)管理处负责化粪池等环卫设施，使用情况的巡查;
(2)化粪池清疏一般为每年一次;
(3)化粪池等清疏外委专业清洁公司进行。
4、管理处对所使用的环卫工具进行保管维护和维修:
(1)管理处安排维修工定期检修环卫工具(每月一次);
(2)每天用清洁剂、清水洗抹垃圾箱;
(3)每天洗桶后清洗洗桶池;
(4)每天由专人清理工具房一次(由管理员班长安排值班人员)。
5、文件和记录
(1)管理处环卫工作安排表;
(2)小区卫生情况检查表、小区卫生检查不合格记录、小区清洁工工作细则、小区卫生考核标准。
编制审核
批准生效日期
（1）薪酬制度（略）
（2）工资调整
公司对员工的工资一般每年会进行一次调整。工资调整的幅度将根据当地薪酬市场调查情况、物价指数、公司的效益以及员工当年的工作表现评估结果而定。有特殊表现或贡献的员工可由该员工所在部门提出具体方案，报人事行政部核准情况后，报总经理批准，人事行政部发放'薪资调整通知单'。
（3）工资保密
工资保密是公司的政策，知情人员以及员工本人不得以任何方式告诉他人有关薪金情况。违反此规定的员工将会受到相应的警告处分，清洁严重或因此而造成不良后果将被公司解雇。
（4）异地工资待遇
员工被派往国内异地（非合同确定之工作地）工作，住宿由公司解决。员工出差，住宿自行解决。派出常驻人员可享受津贴，每人每天50元人民币。
（5）假期工资支付
1）员工按国家有关规定经批准依法享受休假、婚假、丧假期间，期间工资照发；
2）女员工产假期间，在国家规定的产假期内，支付基本工资的100%；超过国家规定的产假期，按事假工资的办法支付工资；
3）病假按半薪处理；
4）事假按无薪处理。
员工福利
（1）根据园区有关规定，公司正式管理层员工（包括维修工）所交公积金中含有住房公积金、医疗公积金、养老公积金等员工福利；
（2）公司所有员工在本公司服务期间均可享受国家规定的各项补贴、津贴。为便于计算，公司已将这些补贴、津贴计算在员工本人的工资之中；
（3）物业管理有限公司正式聘用的全职员工享受定期体格检查，一般每年检查一次，以确保员工的健康状况。
1.0目的
通过对员工食堂进行安全、卫生、健康、服务意识和服务质量的管理,保证就餐人员的健康安全和提高饭堂服务的满意度,实现服务员工、服务业主的宗旨。
2.0适用范围
适用于公司开办的员工食堂。
3.0职责
3.1食堂管理员负责制定各岗位操作规程;合理调配食堂人力、物力资源;控制进货质量;核算食堂成本;安排、检查食堂整体的环境、安全事项。
3.2食堂出纳负责管理就餐卡。
3.3食堂仓管负责统计调配进出货物。
3.4食堂检查员负责协助食堂管理员检查食堂整体的环境、安全事项,并负责统计调配进出货物。
3.5食堂各操作岗位执行本岗位操作规程。
4.0作业用具
4.1厨具(锅、铲、菜刀、盘、碗、碟、桶、勺、夹子、贴板、菜框等)
4.2柴油炉灶、液化气炉灶、和面机、压面机、切肉机、冰箱、蒸笼
4.3消毒柜、洗洁精、漂白水、消毒药品
4.4餐桌、一次性餐盒、一次性筷子
4.5工作服、一次性口罩、一次性手套、胶手套、围裙
4.6抹布、扫把、拖把、地刷、垃圾斗、垃圾桶
4.7抽油烟设备、排风机、防滑地毯、'小心地滑'警告牌、灭火器
4.8音响设备
5.0作业流程
5.1食堂管理员每周五编制下周菜单。编制菜单的内容(品种)要适应就餐人员的要求,数量要尽量做到无剩余。存放干货和日用品类的饭堂仓库应经常保持通风,防止食品霉烂变质,存放油类的仓库应做好通风防火设备,库内严禁烟火。饭堂仓库实行专人保管,保管人员要及时掌握库内的物品数量、质量情况,不足时或有变质时应及时通知饭堂负责人分别进行补充和核实并清理。
5.2菜单编制完后,经后勤主管确认报选定的送菜公司进行送菜。选定的送菜公司必须是市政府指定的菜蓝子工程,具备工商、卫生等部门的许可证,能够保证送菜的质量、数量和时间,价格合理,具有良好的信誉,将其列入长期供方,按照《供方控制程序》加以控制。
5.3菜送达后应由饭堂管理员进行数量、质量的检查。发现不合格品或不足量的应立即通知送菜方进行退换或补量。对屡次出现送菜质量严重不符合的应对其重新评定或另选送菜公司。
5.4菜检合格后肉类食品首先由送菜方派人进行初加工。对肉类食品(如肉、鸡、鱼等)不得留有毛屑、鱼鳞、残皮,做到无异味。送菜方派出的粗加工人员必须是身体健康(出具有效的健康证)、责任心强、有一定的厨房工作经验;蔬菜类食品应去根、去表皮、去腐烂枝叶,将菜清洗干净,做到无虫草、无杂物、无异味,并符合切配要求。
5.5菜经初加工、洗净后,切配工按每日菜单进行切配,切配前应将贴板和刀清洗干净,熟食和生食贴板应分开专用,将肉类、蔬菜原料加工成丝、片、丁、块等,尽量做到厚薄均匀、长短一致、不能连刀,完成切配后应将菜置于盆、筐、盘等容器中并放于工作台上,以便取用烹炒。
5.6进入饭菜烹制流程,厨师在点燃柴油炉灶时应先检查有无漏油情况,防止外部起火;点燃液化气炉灶应注意检查有无漏气,防止液化气爆炸伤及人员。使用炉灶时,还应控制冷却水的流量,使用完毕后即时关闭。完成饭菜烹制后应即时关闭风机。厨师应熟悉菜谱,并根据营业情况,合理调配菜的数量、出菜时间,确保菜的出口质量、口味,做到不甜、不咸、不糊,口味适中标准化。
5.7面点师应掌握水面、发面等面的性能及各制作技巧(蒸、炸、烤等),馅料的份量、质量、咸淡等要恰到好处,馅料冰箱内储存时间不得超过48小时,应确保新鲜。
5.8售买饭菜时必须穿着干净的工作服、戴工作帽、一次性手套、一次性口罩,上岗前要洗手,打饭打菜时数量要均匀,计算费用要准确、快速,并熟练操作卡机。
5.9洗碗程序:一刮、二洗、三冲、四消毒;一刮指将碗碟剩菜剩饭刮除干净;二洗指用洗洁精清洗碗碟油污,并放入消毒盆;三冲指将碗碟的油污和洗洁精、消毒水冲洗干净;四消毒指将碗碟放入消毒柜。洗碗时应带防水胶手套,避免洗洁用品直接与人体皮肤接触。清洗时碗碟盘应做到清洁光亮,无油污和剩余杂物。清洗碗碟后的脏水应过滤出剩饭菜,不得将带有饭菜的水倒入排水沟。
6.0员工管理
6.1食堂所有入职员工应持健康证和培训证,并每年定期检查。各类厨师应持相应的等级证书。食堂所有员工每年体检两次。
6.2服装、鞋帽:根据饮食行业规范制服样式,每人每年配备白色长短袖衣各两套、白色帽子两顶,小洗(自行清洗)每天清洗,大洗(外送清洗)每周清洗两次;每人每月配备一双防滑雨鞋;一次性卫生口罩、一次性手套若干,口罩和手套每人每餐一换。
6.3仪容仪表:男员工发不过耳,鼻毛不外露、不留胡须、女员工发不过肩,不得佩戴首饰,不得纹身、不得有头屑,指甲不超过2毫米,不得穿赤脚穿拖、凉鞋;食堂工作人员须讲究个人卫生,做到勤洗手、勤剪指甲、勤理发、勤洗澡、勤洗衣被、勤换衣;手被弄脏或上卫生间后必须经洗手后方可再工作;有感冒或皮肤出现伤口或化脓感染者应立即安排到与食物接触不到的工作岗位工作或暂时离岗。
6.4食堂所有员工应佩戴员工证,凭员工证出入工作场所,厨房出口处贴警示标识'闲人免进',维修人员、检查人员进入厨房时须由厨房工作人员引领进入。
6.5食堂所有门锁配有两套钥匙,一套由食堂管理员保管,一套由值班人员保管。值班人员在交接班时须将钥匙完整移交并有记录。
6.6食堂实行24小时值班制度,就餐时间外,值班人员应负责检查各进出口房门是否关闭,检查灶口主油管开关是否关闭,检查除冰箱外所有电器是否关闭。
7.0作业用具管理
7.1绞肉机、切肉机、压面机
7.1.1不能湿手插接电源插头和开关。
7.1.2将肉、面放入机器时不能直接用手按压,要用硬物按压。
7.1.3清洗机器时应切断电源。
7.2厨具和餐具须经消毒处理。
7.3炉灶排烟罩每半年清洗一次
7.4使用标有'环保'标记的洗洁精、一次性饭盒、筷子、汤杯等。
8.0环境管理
8.1饭堂要做好防尘、防蝇、防潮、防霉变、防腐烂工作。
8.2就餐开始前应拖干净地面,保持地面的卫生。对重要地方应铺设防滑地毯,同时在饭堂进出入口设置明显的小心地滑'警告牌。
8.3就餐时,卫生清洁人员应及时把餐桌和地面上的垃圾清理掉,保持就餐环境的卫生。
8.4烹制饭菜时,排风机、抽油烟机应保持正常工作,防止火灾隐患。油烟排放应进行分离处理,
8.5每餐烹制或制作完毕应将厨房地面卫生彻底打扫干净,保证厨房的卫生。厨房内应定期进行消杀工作,防止有害细菌产生或传染。
8.6消杀管理
8.6.1蟑螂每周消杀一次。
8.6.2食堂配备应八台灭蝇灯作为日常蚊蝇消杀措施。
8.6.3联合广场管理处环境组放置粘鼠板、老鼠药,及时清理、更换。
8.7食堂垃圾清理由专门垃圾清倒公司负责清理。每日的剩饭剩菜由专人送至禽畜养殖点作为饲料,食堂管理人员不定期对禽畜养殖点进行实地考察。地沟排放的废油废水由联合广场管理处统一处理。对有污染环境或散发异味的垃圾要及时分开清理。
8.8节水节电
8.8.1公共区域照明控制:根据就餐人数分组控制灯光开启,做到人少开少、人走即关。
8.8.2作业区域照明控制:做到人走灯灭,作业完毕后关闭相关用电器。
8.8.3大功率的用电器(电炉、蒸锅、汤锅、空调)在确保食物煮熟的前提下,不得人为延长使用时间。汤锅工作时间为早晨8:30-10:00;经理餐厅空调开启时间为周一至周五7:00-8:00、11:30-12:30、17:30-18:30。
8.8.4洗菜、洗碗时控制水流量,杜绝长流水现象,对漏水的笼头应及时进行修理,减低水资源的流失率。同时,还应尽量做到水的二次利用(如洗地、洗防滑毯、洗拖把)。
9.0仓库、油库管理
9.1食堂仓库实行专人管理,存放干货和日用品类的饭堂仓库应使存量为保证正常运作的最低限量,并经常保持通风,防止食品霉烂变质。仓库管理人员要及时掌握库内的物品数量、质量情况,不足时或有变质时应及时通知饭堂负责人分别进行补充和核实并清理。
9.2油库管理
9.2.1地面铺沙20公分,能够吸收两桶油量。
9.2.2配备一个悬挂式自动干粉灭火器,三个手提式灭火器。
9.2.3配备一个14公分换气扇。
9.2.4油库钥匙由专人保管,每次加油由专人负责。
10.0异常情况处理
10.1切配时发生割伤手脚时,情节轻利用就近止血药品和纱布进行止血和包扎。如伤势严重应在进行止血同时立即送往医院就治,并上报公司。
10.2发生油锅起火时,如火势轻应选用就近的灭火器材进行初期火灾的扑灭。如火势较大,无法控制时,应立即隔离附近可燃物,并进行灭火,同时立即报火警和上报公司领导。
10.3发生油管或燃气管破裂造成漏油漏气时应立即通风或清扫,同时通知燃油管道公司进行维修。
10.4当饭堂地面发生不慎饭菜倒地造成地面打滑时,在进行清扫的同时应放置警告牌,在清理完毕前提醒人员绕道而行,以防摔伤。
10.5当发生食用饭堂食物有不良反应时,应立即停止出售相关物品,并把人员送往医院检查,查找原因。
11.0记录
一、爱护小区的花草树木,任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地,不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。
二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。
三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤残枝等,更换已死苗木,按期浇水。
四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等,不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。
五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途；不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害,由此而引起的后果由经营者负责。
六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆,堆放物品。
七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。
(一)物业管理企业员工管理条例
1、劳动用工制度：包括用工原则、员工聘用制度、制度、工时制度和干部任免制度等。
2、管理员工行为规范：规定员工遵守国家政策、法令，热爱本职工作等。
3、员工福利制度：包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。物业公司管理制度。
4、企业奖惩制度。
(二)物业管理企业各部门主要职责
1、总经理室：是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是：
(1)贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。
(2)主持公司经营管理的全面工作。
(3)设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理制度。
(4)选聘各部门经理和关键岗位人员。
(5)选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。物业公司管理制度。
(6)行使董事会授予的其他职权。
2、各部门经理的主要职责是：
(1)办公室主任：
①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。
②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。
③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情况。
④做好员工考勤工作，协助培训员工。
(2)财务部经理：
①组织公司财务管理工作。
②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。
③检查、督促各项费用及时收缴。
④审核、控制费用的支出。
⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。
⑥组织拟定物业管理费用标准的预算方案。
⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。
(3)公共关系部经理：
①制定物业公司公关活动方案。
②策划公司大型活动。
③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷：
④组织员工和社区内文体活动。
⑤协助总经理和其他部门工作。
(4)房屋维修部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管理员工开展日常工作。
③布置、检查房屋保养和维修工作。
④组织本部门员工参加业务技术培训。
(5)保安部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。
③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。
④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。
⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。
(6)清洁环卫部经理：
①制定部门与目标，合理安排清洁卫生。
②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。
③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。
④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。
(7)经营发展部经理：
①确定经营项目与经营发展目标。
②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营办法，估算经营利润。
③监督检查各项目的收支情况，合理确定员工岗位与工作时间。
④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。
⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。
(8)计算机中心经理：
①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。
②制定本中心的监控、保密制度。
③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。
④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的工作。
3、一般员工：指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人员和服务人员等，主要职责如下：
(1)房屋管理人员：
①熟悉物业的结构和管区使用人情况，做好有关管理费用的收取工作。
②办理用户人住手续，定期回访。
③参与物业的验收接管，建立图纸档案。
④经常与业主沟通，耐心解答业主咨询。
(2)房屋及设备维修人员：
①及时完成下达的维修任务。
②及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。
③掌握各种设备的操作，及时排除出现的故障。
④巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况，定期对设备进行保养。
(3)保安人员：
①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火防盗等安全保卫工作。
②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。
③做好流动人员监督管理工作。
④懂得救护知识和消防器材的使用方法，能够处理好意外事故。
(4)清洁人员：
①负责管区道路、楼梯的清洁与保洁工作。
②保持管区内公共卫生设施的清洁c
③保证管区内污水排放畅通。
④杜绝蚁蝇，及时外运垃圾。
(5)绿化人员：
①按时剪枝、补种、施肥、浇水、洒药。
②及时禁止破坏管区内花草树木的行为。
③做好绿化管理和草木生长情况的记录。
④保持花园草坪清洁。
(6)服务人员：
①准时到岗，按时开放小区娱乐设施，照章收费。
②搞好商业网点服务，有礼待宾。
③做好计时服务、特约服务等。
④管理好文体娱乐设备、设施，及时制止违反规定的行为。
(三)管理制度和规定
1、工作管理制度：
(1)上班必须穿工作装、戴工牌；男士系领带(维修工及经批准的员工除外)，穿着整洁，头发梳理整齐，不得留长发；女士应化淡妆。
(2)办公区内必须保持整齐、干净，不得在桌面上堆放杂物。
(3)每天上班前各管理人员需查看交接班记录本，了解各种情况和业主意见，及时处理问题或上门寻访。
(4)上班期间全体人员必须精神饱满，积极主动，热情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懒。
(5)纪律严明，全体人员不得迟到、早退、无故旷工，有事要请假，获准后方能离开。
(6)全体人员必须具有高度的责任心，巡视、查楼必须认真负责，注意发现问题并做详细记录，及时汇报并跟踪解决。
(7)接待业主时态度要和蔼、温文尔雅、落落大方。不管发生什么事，绝对不能与业主发生争吵，要态度诚恳，仔细倾听业主的`意见，能及时解决的问题马上派单解决，无法及时解决的要向业主解释清楚，并告知解决的时间。
(8)接受业主电话投诉时，要热情耐心，语言要规范友好。
(9)管理员派单后，一定要追踪落实，并负责检查。水电问题要求在12小时内解决，其他急修项目一般在24小时内解决，最迟不得超过72小时。把物业管理师加入夹!
(10)对接受的投诉要认真做好记录，并到现场查看、了解情况，认真记录处理的时间、人员和业主对处理的意见。
(11)协助财务人员做好各项费用的派单和催缴工作，派单要派到各户，催缴态度要友好。
(12)认真管好业主档案和业主托管的钥匙。
(13)认真做好装修审批和管理工作。
(14)不准在上班时间看书、闲聊、做私事，不准在办公室内高声喧哗。
(15)下班后将自己保管的资料(物品)放好，将办公桌收拾整齐。
(16)休息时间如发生重大事故，或碰到问题要立即解决，不得推脱或不予理睬。
(17)管理处的工作原则是服务第一，工作标准是业主满意，工作态度是认真负责。
2、业主回访制度：
(1)管理员必须经常上门征求业主对管理工作的意见，认真做好回访记录，及时向管理处主任汇报。
(2)管理处负责人也应经常上门访问，了解管理和上门服务情况，并做好回访记录，对业主提出的要求应及时给予答复和解决。
(3)维修人员每次上门服务均应让服务对象填写回访单，以征求对服务的意见。
(4)保安员在值班、巡岗时应定时征求业主对工作的意见，并做好记录，注意研究、改进。
(5)回访单、回访记录和保安队的征求意见单，应由管理处指定专人保管，每月集中装订存档，不得遗失。
3、巡岗制度：
(1)保安领班在当班期间，要经常定线或不定线地对各岗位的工作情况进行检查。
(2)检查内容包括各岗执勤情况、有无违纪现象、查看值班登记等。
(3)巡查的要求是，一边检查一边观察，做好巡查记录，掌握各值勤点值勤情况和动态。
(4)管理员主要负责对物业情况的定期巡查。一般每天巡查两次，交接班各一次，发现问题及时向有关部门派单解决，并负责跟踪：
4、门卫制度：
(1)每位门卫保安必须严格执行各项管理规定，并对每位业主负责。
(2)按照规定认真巡视，巡视时要挂巡视牌。
(3)认真做好外来人员的检查登记工作。任何外来人员在征得业主同意后方可进入。
(4)外来施工人员要有管理处发的临时出入证才能进入。
(5)认真做好报纸、信件的收发工作。
(6)严禁自行车进入塔楼。
(7)业主若向外搬运东西，一般物品需在保安室办理登记手续，大件物品必须到管理处开具放行条。
(8)电梯运货时应严格遵守管理规定；运送家具、装修材料等大宗货物时，必须收取一定得责任押金，在业主填写责任后方可准运。
(一)清洁管理
现代清洁不但注重一般业务的扫'，更为注重专业的保'，防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此，我们的清洁作业更注重专业业务的含义是'保洁'。
清洁工作，选用适当的清洁用品，不但能保持建材的'外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀;使用无污染清洁剂保持环境的清新，并采取保护措施，还可以提高建材使用中的抗磨损能力。
(二)绿化管理
在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。
(三)消杀管理
为有效控制'四害'密度，营造良好的工作和生活环境，将以'预防为主、全面达标'为原则，根据季节的变化，制定相应的消杀工作计划，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。
消杀区域主要包括:大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室和食堂。
在消杀工作过程中，将以不影响人员正常办公、生活为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在夜间或周末进行，在第二天工作日开始前做好通风排气。在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。
(四)排污管理
服务中心对于项目的污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化的管理，确保业户或租户有一个无污水、无废气、无臭气的工作、生活环境。
(五)污染控制
服务中心对于各种可能的污染源如食堂排烟、风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。
(六)倡导洗手间文化
通过对洗手间内的精心布置，如绿化摆设、墙面布置等，倡导洗手间文化，为环境管理提供一个示范点，同时也是环境管理的一种升华，展示的不但是一种风格，还是一种文化，还是一种让人感慨万千的感想。
1。公众制度
（1）《业户手册》。
（2）《业主公约》。
（3）《精神文明公约》。
（4）《楼宇使用维护管理规定》。
（5）《二次装修管理规定》。
（6）《二次装修管理协议》。
（7）《装修人员管理规定》。
（8）《出入物品管理规定》。
（9）《安全管理规定》。
（10）《消防管理规定》。
（11）《清洁卫生管理规定》。
（12）《园林绿化管理规定》。
2。岗位职责
（1）物业经理岗位职责。
（2）经理助理岗位职责。
（3）物业管理部经理岗位职责。
（4）物业管理文员岗位职责。
（5）物业管理员岗位职责。
（6）物业商务管理员岗位职责。
（7）物业清洁员岗位职责。
（8）工程管理部经理岗位职责。
（9）工程技术员岗位职责。
（10）强电技工岗位职责。
（11）弱电技工岗位职责。
（12）暖通工岗位职责。
（13）维修工岗位职责。
（）工程文员、资料员、仓管员岗位职责。
（15）安全经理岗位职责。
（16）安全管理员岗位职责。
（17）财务经理岗位职责。
（18）财务会计岗位职责。
（19）财务出纳岗位职责。
（20）财务收费员岗位职责。
3。运作管理制度
（1）《员工手册》。
（2）《管理人员文明服务准则》。
（3）《员工办公制度》。
（4）《各部门月工作计划及总结制度》。
（5）《物业管理工作廉洁制度》。
（6）《员工培训制度》。
（7）《内部财务管理制度》。
（8）《档案资料管理制度》。
（9）《值班管理制度》。
（10）《公用品申请、购买、领用制度》。
（11）《员工宿舍管理评比制度》。
（12）《接待投诉处理及回访制度》。
（13）《维修回访制度》。
（）《机电设备管理手册》。
（15）《机电设备的编号方法》。
（16）《机电设备的统计制度》。
（17）《配电房管理制度》。
（18）《物业防火安全检查制度》。
（19）《大厦应急灭火抢救方案》。
（20）《物业管理运作流程》。
（21）《业户投诉处理程序》。
（22）《业户入住工作程序》。
（23）《业户入住装修管理工作程序》。
（24）《物业管理档案建立工作程序》。
（25）《物业管理档案监督工作程序》。
（26）《物业资料控制工作程序》。
（27）《公共设施维修、养护工作程序》。
（28）《机电设备维修工作程序》。
（29）《安全管理工作程序》。
（30）《消防应急处理工作程序》。
（31）《园林绿化管理工作程序》。
（32）《清洁管理工作程序》。
（33）《社区文化开展工作程序》。
4。员工培训考核制度
（1）《新员工入职培训制度》。
（2）《在岗员工循环培训制度》。
（3）《员工工作考核及奖罚制度》。
（4）《员工岗位责任月考核成绩汇总表》。
（5）《经理助理岗位月工作考核表》。
（6）《部门经理岗位月工作考核表》。
（7）《部门员工岗位月工作考核表》。
（8）《业户意见月上访统计表》。
（9）《员工违章违纪处理意见申报表》。
（10）《物业管理工作情况一览表》。
一、物业管理公司资质
参与学校物业管理的公司必须是深圳市注册的专门从事物业管理的公司，并持有国家贰级以上物业管理资质证书。进驻学校的物业管理公司须加强对员工职业道德教育，员工必须统一着装，身体健康，仪表端庄。
二、物业管理公司职责
（一）安全保卫
负责学校范围内及大门周边的安全保卫和维护秩序工作。实行24小时安全防范巡视，对辖区内安全保卫工作及外围治安情况监控。24小时对人员出入实施管理、检查和控制。在学生上、放学时间，大门岗增设1—2名人员，做好学生进出校门秩序维护工作，对迟到学生情况协助学校做好登记。对校园内机动巡查，负责安全保卫工作，严防不法行为的发生。
（二）设备管理
负责校园内的公共设施、设备的运行、管理和维护。
（三）消防管理
负责校园内的全部消防设施、设备的使用和管理及校园内火灾的报警和救助工作。落实消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、
灭火器材、喷淋、消防栓的作用、位置和操作方法。检查校园内所有灭火器材的有效期和数量，并负责及时更换、补充。每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，发现问题即时报修。
（四）卫生保洁
提供校园内的保洁服务，包括公共外围、走廊、楼梯、大堂、会议室、办公室、功能室、卫生间等区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运及除“四害”等，含物料：保洁工具、清洁剂、垃圾袋等。
（五）绿化养护
负责校园内的绿地、花木的养护（包括浇水、排水、修剪、施肥、松土、除杂、杀虫、肥料、药品、工具等），确保校园美观。定期对室内绿植物进行施肥、淋水及清洁，确保的绿色植物有强劲的生命力。协助做好重大节日、重要活动的绿化美化工作。
（六）安排一名主任在校负责协调后勤管理工作。
三、学校职责
（一）学校提供办公场所，提供必要的值班室和值班人的临时住宿用房。
（二）按时缴纳物业管理服务费用。
（三）支持物业管理公司依法或依合同规定内容所进行的管理。
（四）对物业管理公司的管理实施监督检查，每学期全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，有权终止合同。
（五）向物业管理公司提供和移交相关的物业资料，并在物业管理期满时予以收回。
（六）对物业管理公司以书面形式提出的合理化改进建议及相关物业管理要求。
规范物业公司采购流程，明确采购责任，对采购过程进行管控，确保采购的物资、服务符合公司规定的要求，以保证公司利益。
物业管理所需要的所有物资（如项目开办物资、工程保养、修缮、保洁、消防、保安、绿化、相关部门所需物资等）的采购活动。
1、项目各部门：按照当月资金计划由部门负责人负责制定采购计划申请，并协助行政部进行物资核对、清点入库或紧急采购结算；
2、综合事务部：采购专员负责协助公司综合部相关人员确定采购分供方、把控物资价格、协助签订合同、受理产品及服务质量的投诉等；
3、客服总监：负责审核采购计划，包括计划内和计划外物资采购申请。
a类：办公用品、劳保用品等日常耗材，单价 b类：办公设备、办公家具等固定资产，单价≥1000元
特殊类：大金额固定资产，单价>10000元
1.提出采购申请
各部门负责人根据下月的物资预计用量并结合项目预算及月末库存情况，在每月25日之前以《采购申请单》的方式提出下个月的物资采购计划，写明物资名称、型号、规格、数量、单价等（如有特殊要求，须备注说明）。
2.审核采购计划
月度物资采购计划由需求部门负责人于每月25日前提出书面采购申请，由库管员、财务人员、客服总监于28日前完成审核，每月28日提交公司综合部总裁助理或物业运营中心总经理审批，根据ab两类物资情况，审批流程如下：
a类物资：
项目需求部门负责人提出申请后，需仓库管理员审核，检查仓库是否有库存或者替代品，若无则同意申购，流入下一审核环节；
项目财务人员根据当月资金计划，对各部门负责人上报的采购申请进行审核，若在资金计划内则同意申购，若不在资金计划内则审核驳回，如遇紧急特殊情况需在资金计划外采购的，需追加预算申请，说明情况，方可通过，审核完成报客服总监，客服总监完成最后一步审核流程，流入下一审批环节；
物业总经理审批通过后转至综合事务部采购专员下单采购。
b类物资：
除履行a类物资审批流程，在物业总经理审批通过后流向集团总裁助理处进行审批，审批通过后方可下单采购。
特殊类物资：
除履行b类物资审批流程，在集团总裁助理审批通过后流向集团总裁处进行审批，审批通过后方可下单采购。
3、供应商的选择
行政部采购人员在采购物资时要选用符合要求的供应商，在公司指定的合格供应商名单内进行采购活动；
对新型、首次购买的物资，在公司没有固定分供方的情况下，项目行政采购人员需配合公司负责采购的人员一起搜集供应商和产品的信息，协助完成新分供方的确定。
4、物资的'采购
各需求部门将批准后的《采购申请单》提交给负责采购的人员，由其在合格供应商处进行采购。严格控制在计划范围内并根据项目预算内安排开支。所采购的物资有质保要求的贵重物资应签署合同、协议并经评审。
如因特殊情况需追加计划开支或超计划开支的应由各部门提出追加预算申请，并详细说明原因。
行政部采购组在支付费用及采购物资前需借款时，由经办人填写《借款单》，财务部根据相关合同、协议或计划审核后，办理借款。
5、物资入库
采购回来的物资由提出采购计划的部门负责人、库房管理员等验收，验收合格后交库管员办理入库手续并填写物资入库单，留下记录。
6、物资领用
物资采购入库后，库管人员负责通知各需求部门领用物资，建立物资出库领用单，并做好登记，建立物资台帐。
7、报销
经验收合格无误的物资采购入库后，采购人员以《费用报销单》的形式于每月**日之前，向公司财务部提出报销申请，并附上经审批完成的物资采购清单、入库单及相应发票。
一、尊重不傲慢
我们渴望得到人尊重，但首先要学会尊重别人，我们的服务对象来自社会各阶层、各人群，切不可以貌取人，看到有钱人就卑躬屈膝，看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人，也得不到别人的尊重。
二、热情不冷漠
物业管理是服务性行业，从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户，何来“沟通”而言?
三、诚信不敷衍
在工作中，我们要以诚为本，说到就要做到，切不可“开大兴”、“掼浪头”，事后不兑现，敷衍了事。
四、礼貌不刻薄
礼貌是社交中的基本准则，更是物业管理的基本要求。礼字当头，礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。
五、不呆板
在工作中坚持原则，按法律、法规办事的.同时，也要视实际情况，在不违反原则的前提下，尽量地予以变通、灵活。
六、负责不推诿
该是我们做的，我们就要做到;该是我们负责的，决不推诿。取信于民。
环境清洁管理及管理制度
一、机构设置与岗位职责
1.设置
物业管理公司的清洁卫生部门设置应根据管理的务业类型和区域大小等不同而设置，最简单的是设置一个公共卫生班，直接由公卫主任或部门经理负责.如是高层楼宇管理或管区内有高层建筑，则必须设一个高空外墙清洁班；如又是属于住宅小区或商住两用楼宇，则可再设一个清洁服务班.
2.岗位职责
（1）部门主任（经理）职责
a.按照公司管理方针目标，负责公共清洁卫生计划，组织安排各项清洁服务工作；
b.检查和指导公共卫生区域领班、清洁员的工作，确保达到标准；
c.编制部署的班次和安排休假，督导工作表现与行为；d.分配及控制所有清洁、保洁用品及其用量，并监督保管和储藏；
e.接洽各类清洁服务业物，为公司创收；
f.定期向公司总经理汇报工作，汇报完成任务的情况.
（2）领班职责
a.对主管领导负责，直接指挥下属员工进行分区域的清洁卫生；
b.检察员工每日出勤情况，如有缺勤，及时安排补位清洁；
c.检察员工所辖范围的清洁卫生情况，并进行当班考核；
d.监察员工所使用的工作器具和保养设备的完好情况，督促员工爱护工具和设备；
e.编制使用清洁用品、物料的计划，控制清洁卫生成本；
f.及时做好清洁器具，公共区域的水、电、照明等材料的采购和维修报告。
（3）清洁员岗位职责
a.遵守《员工守则》，一律着装上岗；
b.服从上级安排，按规定标准和操作程序，保质保量地完成本人负责区域的清洁工作；
c.工作完毕，不得擅自离岗，以保持区域内的清洁.
二、清洁管理的操作细则要求
清洁管理的操作细则要求，可分每日管理、每周管理和每月管理要求，共管理中进行定量、定期检查考核.
1.每日清洁操作细则要求
物业对象清洁区域、部位（内容）清洁方式清洁次数项数
小区（含高层楼宇）指定区域内道路（含人行道）指
定区域内绿化带（含附属物）住宅各层楼梯（含扶手）、过道住户生活垃圾、垃圾箱内垃圾电梯门、地板及周身楼梯扶手、电梯扶手、两侧护板、踏脚男女厕所会议室、商场等清扫、抹擦收集、清除、集送清扫、抹擦、清扫拖抹、冲洗、抹擦。2.每周清洁操作细则要求物业对象清洁区域、部位（内容）清洁方式清洁次数项数
小区（含高层楼宇）天台、天井各层公共走廊用户信箱电梯表面保护膜手扶电梯打腊公共部位窗户、空调风口百叶（高层）底台表面储物室、公用房间清扫拖、洗抹、擦涂。3.每月清洁操作细则要求物业对象清洁区域、部位（内容）、清洁方式、清洁次数、项数。
小区（含高层楼宇）公用部位天花板、四周墙体公用部位窗户（小区）公用电灯灯罩、灯饰底台表面打腊卫生间抽气窗地毯清扫抹擦抹擦涂上抹擦清洗。清洁工作检查规程
一、目的
为了保证大厦环境清洁卫生，使清洁公司进行清洁卫生、垃圾清运工作有标准依据.同时，为了给物业助理每天监督检查提供标准依据，以及对清洁公司的工作效果有一个客观评价标准，因而有必要制定《清洁工作检查规程》.
二、内容
《清洁工作检查规程》的主要内容包括以下几个方面：
物业部在清洁工作方面的指责以及清洁卫生工作的检查标准、检查方法和评分标准.
下面重点介绍检查标准的主要内容：
1.地面：硬质地面台阶及其接缝是否洁净，上腊是否光亮，地毯是否清洁，有无污点和霉坏，梯脚板墙角线、地角线等地方有无积尘、杂物、污渍，广场砖、车库地面是否干净，花基、花坛内是否有烟头、杂物，绿化牌、庭院灯是否干净、光亮.
2.墙面：大理石、瓷片、砖是否干净、明亮、无污迹.
3.玻璃：玻璃幕墙、门、窗、镜面、玻璃围栏、触摸屏、扶梯玻璃是否洁净透亮.
4.金属制品：如电房门、梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏杆等是否用指定的清洁剂擦过，是否光亮无锈迹和污迹.
5.天花：光管、指示牌、光管盘、灯罩等设施是否干净无尘，无蜘蛛网.
6.电梯：电梯轿箱、各层电梯门轨槽、显示平、扶梯、梯厅是否干净无尘，轿箱是否干净无杂物、污渍.
7.洗手间：皂盒、干手器、厕兜水箱等设施是否干净、无损坏，洗手间内有无异味，便器、洗手盆、尿斗有无水锈，台面是否干净无水迹，厕知是否齐全.
8.开水间：检查垃圾桶、门边柜、茶渣柜是否干净无
异味.
9.大堂：烟缸、废纸及垃圾桶内的其他赃物是否按规定及时清除，防滑红地毯是否干净、清洁，接待台、保安亭等设施是否干净无杂物.
10.垃圾清运：垃圾清运是否准时，是否日产日清，清运是否干净，垃圾清运过程中散落低的垃圾是否清扫干净，是否每周将垃圾桶内外清洗一次.
消杀管理规定
制定《消杀管理规定》也是为了保证大厦环境清洁卫生，使清洁公司进行消杀工作有标准依据以及给物业助理每天监督检查提供标准依据.
《消杀管理规定》的内容主要有：
一、需要消杀的地方及时间间隔.
1.每月要求专业消杀单位对楼宇、绿化带进行一次彻底的消杀活动，每季对化粪池进行一次消杀工作，并由物业部跟踪记录.
2.每周要求清洁公司对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、车库、排水渠等进行一次消杀活动，每周对开水间、热水器、过滤器进行清洁、消毒一次.
二、进行消杀活动时要注意的事项.
1.使用高效低毒消杀用品，并按比例配制，用背式喷雾器适度喷洒在消杀地点.喷洒时要注意做好预防措施，穿长
1、总则
为了规范本公司各项收费工作的管理,完善收费记录等基础会计工作,加强对公司收费工作的会计监督,结合本公司的实际情况,特制定本规定。
2、物业公司收费管理规定
第一条收费内容:
1、物业管理费;
2、水电费;
3公摊水电费;
4、电梯费;
5垃圾费;
6、收视费;
7、租赁中介费;
8、代办服务费;
9、装修押金;
10、租金收入;
11、家政服务费;
12、停车费(含固定车位费和临时停车费)
13、维修费(含维修材料费维修服务费)
14、其他临时收费项目等。
第二条收费工作的分工
1、固定费用及其他有偿服务项目:如物业管理费、水电费、公摊水电费、电梯费、垃圾费、收视费、租赁中介费、代办服务费、装修押金、场租收入及其他临时收费项目收费工作均由财务出纳收取。
2、停车费:由小区门岗当班人员负责收取。
3、家政服务费:由提供家政服务的工作人员收取。
4、维修费:由工程部维修人员收取。
第三条收费操作规定
1、收费单据的管理
1)收款票据、发票,由物业公司统一印制(或购买)、由会计统一管理,各收费点按需领用;
2)建立专门的票据领用登记本,发放时做好票据编号、领用时间、领用部门、领用人等相关登记;
3)填制收款票据前要仔细查询相关记录及资料,正确计收业主已交的各时期的各项费用,做到正确无误。
4)收款票据必须按号码顺序使用,不可跳号。
5)所有已使用完的收款票据,及时交回会计处核销,未能及时核销的,财务不予发放新收款票据。
6)所有作费的收款票据必须联数齐全,不可缺联,否则视同已收款处理,无法界定收费金额时,每张收费单据按200元对当事人进行处罚。
7)业主可凭收据在一个月内到财务部换取发票,所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致,用以换取发票的收据作为发票记账联的附件,留财务部统一保管。
8)对于需要先开发票后付款的业主,出纳根据收费通知单开具发票,并在财务部做好登记,款项入账后核销。
2、收据填写要求:
1)据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
2)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
3)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
3、收费操作程序
a、固定费用收费项目的收取
1)会计于每月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额,打印应收清单,并签名确认后,通知物业管理员进行崔缴。
2)办理业务时,出纳根据需收费项目据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
3)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
4)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
b、临时停车费用的收取
1)所有出入小区的外来车辆,门岗工作人员均应做好来访登记,凡在小区内滞留超过10分钟的外来车辆,应按规定收取停车费。
2)门岗工作人员在收取临时停车费的同时应在相应的专用票据的存根联背面记录好相应的车牌号码,收费日期,以便了随时抽查。
3)所有停车费收取必须开据发票或专用收据(物业公司印制),如发现有收费业且未给客人提供票据的,第一次处罚100元,第二次给予开除处理。
4)对于临时停放车辆一般采用按天收取的方式,如凭当天收费单据出入小区,仅收取一次费用。对于过夜车辆,按收费规定收取费用。
5)门岗收费工作人员在开据收费单据收妥停车费后,应提醒客人凭此单据当天出入小区免费。
6)门岗工作人员应于每日17:30前,将当天收取的款项交到出纳处。节假日收取的费用须在节假日后的第一个工作日早8:30之前上交财务部出纳。
7)每次上交所收费用时,要附带交款汇总表,列明收费项目及收费金额,并出纳当面核对清楚,交款人与财务部出纳在汇总表上签字确认,做为出纳入帐依据。
c、家政服务的收取
1)接到需要提供家政服务的请求时,出纳开据收费单据,通知家政服务人员到财务领取收费单据,并上门服务。
2)完成服务时,应要求业主在收费单据上签字确认,并收妥款项。
3)收费单据一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联家政服务人员留存。
4)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工作人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日收费单据提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
5)家政服务人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
6)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还家政服务人员。
d、维修费的收取
1)接到报修电话时,做好相关登记工作,并开据相关维修工作单。报修工作单一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联工程部留存。
2)工程部维修人员根据现场维修情况,确认需收取的维修服务费用,同时将维修服务费用填入相应维修工作单上,并连同维修材料费用一并收取。所有维修工作单完成后,必须请业主签字确认,否则财务无法确定收费项目是否属实。
3)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工程维修人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日维修单提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
4)工程维修人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
5)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还工程维修人员。
3检查与控制
第一条对于所有进入小区的车辆收费情况实行抽查式管理,如查某月某日,车牌号码为外来车辆是否实行了收费,只需查验相应日期的收费单据即可。
第二条所有收费单据的使用每个班次应做好交接班登记,此项工作很重要,关系到责任明确的事宜,如无法明确相应责任的,由所有相关工作人员同共承担,并追究主管领导责任。
第三条物业公司会计每月对出纳现金进行盘点,将盘点情况做好书面的登记,经双方签字确认,并报集团财务总监。
第四条出纳应对门岗收费点(临时停车费)的收费工作进行检查监督,对于有不符合收据发票使用规定
及收款规定的行为,应及时上报。
第五条物业会计每月须与集团公司核对往来款,并签署对帐单,确保双方帐务清楚。
第六条物业公司财务应对门岗收费点领用、缴销票据及时核检,发现问题应及时上报有关领导。
4其他财务工作规定
第一条每月末会计编制物业费及各类服务费欠费一览表,上报经物业公司负责人签字确认后上报集团财务部,总结催收款工作。
第二条妥善保管未用的发票和收据,对用完的发票及收据存根联妥善保管,便于日后查证;
第三条若业主提出搬迁、装修、转售等服务要求时,审批前要先核实欠款情况。
第四条经领导审批确定执行的各项物业服务收费标准,由原件由物业会计存档备查。
第五条所有已交房的售房合同,复印件必须交财务存档。
一、绩效考核的目的
1、促进敬业、奉献、严谨、执行、团结的企业文化，有效地引导团队和职员的价值观。
2、增进沟通，促进职员成长。
3、完善公司的成果分配体系，充分激励职员的工作热情，激发企业内部的活力。
4、为人员培训需求、人才培养、人员任用等提供客观的.依据。
二、绩效考核的原则
公正合理、全面考察、及时反馈、帮助改进。
三、绩效考核的适用范围
1、z物业公司除总经理以外的所有在册职员。
2、z物业公司所有部门。
四、绩效考核实施细则
★(一)职员考核
1、考核人：
依照总经理办公室发布的考核对应关系执行。
对于物业服务中心的会计、出纳专业人员，其考核人是公司财务管理部第一负责人或其授权人和物业服务中心第一负责人或其授权考核的人员。
其考核系数按7/3的权重加权计算。总经理为个人考核的最终审定人。
2、考核周期：
"每月一次(W系列职员，工作内容和程序标准相对固定的操作层岗位，如司机、维修技术员、前台)
"每季度一次(各职能部门职员、物业服务中心管理人员)
"每季度一次(部门第一负责人(含)以上级)
第一章总则
第一条为规范公司运营，加强员工管理，提高工作效率，营造良好的工作氛围，根据有关法律、法规，结合公司实际，特制定本《公司管理规定》（以下简称本规定）。
第二条公司员工必须严格执行本规定的各项制度（公司部分部门因工作特殊性质所制定的其他管理规定，经总经理签发批准后，按照该部门规定执行）。
第三条公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理根据董事会的决议和董事长之任命管理公司一切事务，并设副总经理、总经理助理若干名，协助总经理工作。
第四条公司机构设置：公司设置总经理室、办公室、财务部、保安部、清卫绿化部、工程维修部、市场经营部等部门，并根据业务发展开设分公司。
第五条公司机构设置图
第二章部门职责
第一条总经理室：
1、全面负责、主持公司的各项工作，对公司的一切事务具有最高决策权，对公司的一切运营状况负全部责任；
2、负责制定公司月、年度计划和长期发展规划；
3、制定各部门的职责权限，确定各岗位的任职条件。
4、主持管理评审，领导内部审核；
第二条办公室
担负公司的行政管理、考核评比、企发职责，设立投诉处理中心，在公司规模扩大后分离为行政管理部、品质管理部、企业发展部、投诉处理中心。
（一）、行政管理部
1、负责公司员工的招聘、培训；
2、负责公司的固定资产登记、管理和维护；
3、负责公司内部宣传，组织公司内部的各类会议，跟踪落实会议决议；
4、负责识别、收集最新的有关法律、法规，并转发相应部门；
5、负责公司各类合同、文件、档案和印章管理等工作；
6、负责对公司的办公设施和工作环境进行管理；
7、负责对公司员工的工牌、着装进行管理；
8、负责公司各部门办公用品的采购管理；
（二）、企发部
1、负责公司发展的近远期规划，为总经理的工作提供意和参考；
2、掌握与物业管理项目有关的法律、法规、政策知识；
3、负责企业发展项目，包括物业项目投标书的策划、制作等；
4、负责收集物业招标信息，代表公司签订物业委托管理合同（协议）；
5、负责组织公司相关部门对招标书、投标书、物业委托合同（协议）评审；
6、负责开展与物业有关的市场调查，形成文字、图案信息及分析报告；
7、负责公司的形象宣传，做好新物业项目的形象策划。
（三）、投诉服务中心
1、负责受理业主投诉或复诉，组织解决，并转交相关部门，
2、组织调查业主反馈信息并进行分析，为服务改进提供依据，将意见、建议总结归纳后提交总经理。
第三条财务部
1、建立和健全各项财务管理制度；
2、掌握公司的资本运作、成本核算、预算处理及财务管理，负责各项费用的收取和支出等；
3、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金；
4、执行现金管理制度和支票使用规定，做好收费发票购买、保管、使用及回收工作；
5、编制记账凭证，及时记账，及时遍报各种报表，妥善管理会计账册档案；
6、拟定各项财务计划，及时反映财务状况，提供财务分析报告，当好参谋。
第四条保安部（可在公司规模扩大后独立为安保分公司）
1、根据公司对保安工作总体要求和目标，制定、建立整套管理体系，制定《保安制度》；
2、根据管理处对保安人员的需要，做好对保安人员的招聘、培训、调整、辞退等工作；
3、负责保安人员上岗的岗前培训，在岗间的岗位培训，加强队员的政治、业务素质，提高实际应用能力；
4、做好公司所管理辖区物业的治安、消防、车辆管理工作，协调处理各物业辖区的安全方面突发事件，确保物业辖区内的人身财产安全；
物业公司物业管理员岗位责任书
1、岗位名称:物业管理员
2、直接上级:物业公司经理
3、岗位职能:物业小区的各项业务工作
4、主要工作:
◎公司管理制度规定的工作职责
◎协调绿化、卫生、保安、车库管理员的工作
◎安排保养、维护小区内各项设施工作
◎每月负责经营性用房各项费用的收取工作
◎负责联系、接洽公司的各项维修业务工作
◎按计划完成当月工作计划,做出当月工作总结、下月工作计划,报经理批准并作为当月工资考核标准。
5、兼管工作:
◎负责编报年度、季度、月度小区设施维修计划,并督办其及时实施,对其质量负责。
◎完成领导交办的其他工作
岗位责任人:公司经理:
物业公司岗位竞聘管理细则
一、目的:
为贯彻执行物业公司物业人资字[20xx]0号《物业管理有限公司岗位竞聘管理办法(试行)》文件,建立公平、公正、公开的人才选拔机制,调动员工的积极性和主动性,建立员工职业发展晋升渠道,结合nj公司实际情况,制订本管理细则。
二、范围:
适用于公司职能部门或物业管理中心(处)(包括顾问项目)全部岗位竞聘活动。
三、职责:
1、行政与人力资源部是岗位竞聘工作的归口管理部门,负责岗位竞聘的计划、组织、落实与监督、整理档案及统计工作。
2、拟定通过岗位竞聘方式,招聘空缺岗位或新增岗位员工的公司职能部门或物业管理中心(处)配合行政与人力资源部组织、落实岗位竞聘工作。
3、考评小组对参加竞聘人员进行考核并确定最终聘用人员。
4、岗位竞聘活动资料准备、统计等辅助工作由行政与人力资源部文员及人事员负责。
四、说明:
所有岗位竞聘活动均应严格遵照物业人资字[20xx]号《物业管理有限公司岗位竞聘管理办法(试行)》文件要求开展,本管理细则是对上述管理办法的细化和补充。
五、策划:
1、岗位竞聘工作计划
(1)行政与人力资源部应按月度分析公司各部门、管理中心(处)岗位空缺或新增岗位情况,制订月度岗位竞聘工作安排计划,或根据实际情况针对某个用人需求制订单项岗位竞聘工作计划,工作计划经分管领导审核,总经理审批后执行。
(2)行政与人力资源部应在确定竞聘活动开始前五个工作日发布竞聘通知,通知内容包括:竞聘岗位、要求、报名方式、笔试、答辩日期、背景资料简介等。
(3)成立竞聘考评小组:
经理级岗位竞聘考评小组成员由经营班子、部门经理、项目经理代表组成(不少于7人);
主任主管级岗位竞聘考评小组成员由经营班子(至少1人以上)、部门经理、项目经理、相关专业岗位员工代表组成(不少于7人);
领班级岗位及关键技术岗位竞聘考评小组成员由公司分管领导、行政与人力资源部、综合管理部主任级以上、用人单位直接主管、负责人、相关专业员工代表组成(不少于5人)。
六、竞聘要求:
1、岗位竞聘采取个人自荐和职能部门、管理中心(处)推荐相结合的形式,即个人提出申请,填写《岗位竞聘审批表》,经所在部门或物业项目和人力资源部门填写推荐意见后报名。这样一方面可以体现员工主动向上,有不断接受挑战的勇气和信心,同时由所在公司推荐可以保证不影响竞聘参加者所在部门正常工作。
2、参加岗位竞聘员工须是公司正式员工,但不受原所在公司、工作部门和岗位限制。
3、参加竞聘员工在现工作岗位表现良好。
4、参加岗位竞聘员工需要满足岗位的任职资格要求,遵照gr-0102号文《物业管理有限公司各岗位人员职责及任职要求》执行。
5、知识技能:竞聘岗位所要求的专业知识和专业技能。
6、工作能力:管理能力和业务能力等。
7、职业素养:职业操守、工作责任心、工作态度、廉洁自律等。
七、岗位竞聘程序及规则:
1、经理级岗位竞聘程序及规则:
(1)由行政与人力资源部根据岗位空缺及新增岗位要求公布公开竞聘岗位名称、岗位职责、任职资格等,并说明报名时间、方法、竞聘日程安排及其它相关要求。
(2)成立岗位竞聘考评小组由全体经营班子、部门经理、项目经理代表组成(不少于7人),考核分权重经营班子占60%,其他考核小组成员占40%。
(3)竞聘人员填写《岗位竞聘审批表》,并由竞聘人员所在部门或管理中心(处)同意,方可提交申请资料。
(4)行政与人力资源部对其竞聘资格进行审查并报分管领导审批,符合竞聘条件者方可参加竞聘,不符合条件者由行政与人力资源部向竞聘人员说明原因。
(5)竞聘考评小组对竞聘者进行笔试、答辩、资格资料评审。
笔试:
a)由综合管理部或社会权威部门出题;
b)对试卷进行密封管理,笔试当场拆封;
c)由行政与人力资源部和综合管理部各派1名人员进行监考;
d)由2名权威人员共同阅卷评分。
答辩:
a)答辩题目由行政与人力资源部,相关职能部门出题;
b)每位竞聘者答辩问题要一致;
c)考评小组需当场打分,由工作人员当场统计得分。
(6)由考评小组根据考评分排出名次。
(7)由行政与人力资源部对拟聘人员履行报批手续。根据《物业管理有限公司人事管理权限规定》,填写相关表格上报物业公司审批。
(8)经总部审批后方可进行试用,试用期满进行转正测评,合格者正式聘用。
2、主任、主管级岗位竞聘程序及规则:
(1)由行政与人力资源部根据岗位空缺及新增岗位要求公布公开竞聘岗位名称、岗位职责、任职资格等,并说明报名时间、方法、竞聘日程安排及其它相关要求。
(2)成立岗位竞聘考评小组由经营班子(至少1人)、部门经理、项目经理代表组成(不少于7人),考评分权重经营班子占50%,其他考核小组成员占50%。
(3)竞聘人员填写《岗位竞聘审批表》,并由竞聘人员所在部门或管理中心(处)同意,方可提交申请资料。
(4)行政与人力资源部对其竞聘资格进行审查并报分管领导审批,符合竞聘条件者方可参加竞聘,不符合条件者由行政与人力资源部向竞聘人员说明原因。
(5)竞聘考评小组对竞聘者进行笔试、答辩、资格资料评审。
笔试:
a)由综合管理部或社会权威部门出题;
b)对试卷进行密封管理,笔试当场拆封;
c)由行政与人力资源部和综合管理部各派1名人员进行监考;
d)由2名权威人员共同阅卷评分。
答辩:
a)答辩题目由行政与人力资源部,相关职能部门出题;
b)每位竞聘者答辩问题要一致;
c)考评小组需当场打分,由工作人员当场统计得分。
(6)由考评小组根据考评分排出名次。
(7)由行政与人力资源部对拟聘人员履行聘任手续,根据《物业管理有限公司人事管理权限规定》确定上岗试用人员,并上报物业公司备案。
(8)试用期满进行转正测评,合格者正式聘用。
3、领班级岗位及关键技术岗位竞聘程序及规则:
(1)由行政与人力资源部根据岗位空缺及新增岗位要求公布公开竞聘岗位名称、岗位职责、任职资格等,并说明报名时间、方法、竞聘日程安排及其它相关要求。
(2)领班级岗位竞聘考评小组成员由公司分管领导、行政与人力资源部、综合管理部主任级以上、用人单位直接主管、负责人、相关专业员工代表组成(不少于7人),考评分项目负责人40%,其他考核小组成员占60%。
(3)竞聘人员填写《岗位竞聘审批表》,并由竞聘人员所在部门或管理中心(处)同意,方可提交申请资料。
(4)行政与人力资源部对其竞聘资格进行审查并报分管领导审批,符合竞聘条件者方可参加竞聘,不符合条件者由行政与人力资源部向竞聘人员说明原因。
(5)竞聘考评小组对竞聘者进行笔试、答辩、资格资料评审。
笔试:
a)由综合管理部或用人单位出题;
b)对试卷进行密封管理,笔试当场拆封;
c)由行政与人力资源部和用人单位各派1名人员进行监考;
d)由2名考评小组成员共同阅卷评分。
答辩:
a)答辩题目由行政与人力资源部出题;
b)每位竞聘者答辩问题要一致;
c)考评小组需当场打分,由工作人员当场统计得分。
(6)由考评小组根据考评分排出名次。
(7)由行政与人力资源部对拟聘人员履行聘用手续,进行试用。
(8),试用期满进行转正测评,合格者正式聘用。
八、相关文件、表格:
1、文件:
(1)物业管理有限公司岗位竞聘管理办法(试行)
(2)物业管理有限公司人事管理权限规定
(3)物业管理有限公司各岗位人员职责及任职要求
(4)物业管理有限公司行政与人力资源部工作手册
2、表格:
(1)物业管理有限公司岗位竞聘审批表
(2)物业管理有限公司答辩评审表
一、卫生保洁管理规定
第一条、为加强汇星花园卫生保洁工作的管理，创造清洁、优美、舒适、文明的生活环境，促进精神文明建设，根据有关法律、法规，结合实际，特制定本规定。
第二条、汇星花园的卫生保洁管理由汇星花园物业管理部统一负责。
第三条、汇星花园的所有人员都应尊重保洁人员的劳动，不得妨碍阻挠保洁人员的工作。
第四条、汇星花园所有人员都应做到:
(一)爱护公共环境卫生，不随地吐痰，不乱扔果皮、纸屑和烟头等废弃物。
(二)不得损坏和擅自移动保洁设施。
(三)讲文明、讲道德、讲卫生，自觉搞好家庭卫生和经营场所的卫生。
(四)做到垃圾袋装化，并按规定时间倒入保洁设施内，实现日产日清。
(五)严禁从窗口、阳台向下抛掷垃圾、杂物、废弃物等。
(六)有义务确保和维持所有污水渠、排水管道畅通。
第五条、对于违反上述各条规定的，物业管理部有权劝阻和制止，情节严重的'，提请有关行政主管部门给予处罚。
二、园林绿化管理规定
第一条、为加强汇星花园的园林绿化管理，保护和改善汇星花园内的生态环境，提高环境质量和生活质量，根据《城市绿化条例》，结合实际，特制定本规定。
第二条、汇星花园的园林绿化管理由汇星花园物业管理部统一负责。
第三条、园林绿化管理的内容:
(一)制订园林绿化管理制度。
(二)管理与维护园林绿化设施。
(三)建立和培训园林绿化队伍。
第四条、汇星花园所有人员都有爱护绿化成果和绿化设施的义务，有权对损害绿化成果和设施的行为进行制止。
第五条、汇星花园内所有人员不得擅自砍伐和移植汇星花园的花草树木。
第六条、因经营、生活和交通事故造成绿化植物或绿化设施损失的，由责任单位或个人负责赔偿。
第七条、汇星花园内的庭院禁止私自种植花草树木，所有园林绿化必须符合规划设计要求。
第八条、在园林绿化范围内禁止以下行为:
(一)攀折花木、采摘花草、损坏草坪，在树木上乱钉乱刻、栓绳、挂物。
(二)在草坪内停放车辆、堆放物料、晾晒物品。
(三)在绿地内挖坑取土、倾倒垃圾、排放污水。
(四)在树冠下或草坪内焚烧物品。
(五)在绿化用地上种植蔬菜或擅自种植其他花木。
(六)其他损害园林绿化植物及设施的行为。
第九条、对违反上述第七、八条规定者，物业管理部有权对其进行劝阻和责令赔偿，对屡劝不改的，可提请绿化行政主管部门依法追究责任。
(一)完成规定清洁任务后,应在区内认真巡查保洁,制止破坏环境卫生的行为。
(二)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞,必须在24小时内处理完毕。
(三)保洁员在当班时间发现不卫生现象时,应立即予以清除,如工作量过大,应向领导报告,组织保洁员进行清除。
(四)认真使用、保管各种清洁工具、机具,不得随意乱放,以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者,要照价赔偿。
(五)严格遵守劳动纪律,按时上、下班,上班时不得无故离开工作岗位,不得无故旷工,请病、事假须得到上级批准。
(六)注意仪容仪表,上班时应穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短裤上岗。
(七)符合下列条件之一者,将给予嘉奖、晋升。
(1)对搞好清扫保洁队管理,提高服务质量有贡献者。
(2)在服务工作中,创造优异成绩者。
(八)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者,将按规定给予警告、停职直至开除的处理。
为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具
体工作目标，严格履行自己的职责。
二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）
三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。
四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。
五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。
六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）
七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。
八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。
十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。
十一、工作时间定为每天8小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员安排其他时间补休（法定节假日据情况安排休息）。
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